Bail illimité, loyer très bas et plafonné… la loi de 1948, ce «vestige historique» qui protège les locataires

Instaurée au sortir de la Seconde Guerre mondiale, la loi de 1948 perdure toujours, notamment à Paris et dans ses environs. Ce dispositif décrit comme obsolète, ultra-protecteur, offre à son locataire un droit de maintien dans les lieux illimité et des loyers bien en-dessous des prix du marché.

Beaucoup d'appartements bénéficiant du régime de la loi de 1948 sont restés «dans leur jus». (Illustration) Marta Nascimento/REA

Par Marion Canu 

Le 22 février 2022 à 06h00, modifié le 22 février 2022 à 11h42

40 m2 pour moins de 200 euros, 50 m2 pour un peu plus de 270 euros, le tout en agglomération parisienne… Face à la flambée de prix de l’immobilier, difficile d’imaginer que ces montants de loyers puissent être d’actualité, et pourtant ! Si dénicher une location à prix abordable, relève aujourd’hui du parcours du combattant, il reste une poignée de survivants qui profitent encore d’un régime bien particulier : la loi de 1948. À une condition, être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Les derniers chiffres publiés par l’Insee à ce sujet, en 2013, faisaient état de 130 000 logements de ce type. D’après les professionnels de l’immobilier interrogés, on en compterait un peu moins de 100 000 aujourd’hui.

---

À lire aussi300 euros par mois pour un appartement de 50m2 à Paris : «Je me rends compte de la chance que j’ai»

---

De cette loi résultent des prix défiants aujourd’hui toute concurrence pour des logements pourtant généralement situés dans des zones tendues. Elle concerne en effet les communes de plus de 10 000 habitants dont, logiquement, Paris (ainsi qu’un rayon de 50 km autour de la capitale).

Votée au départ pour relancer la construction

À l’époque, et alors que le parc immobilier subit une pénurie de logements liée à la destruction des bâtiments pendant la guerre, le gouvernement faisait voter une loi qui devait avant tout relancer la construction. Dans l’ancien, les loyers étaient bloqués et encadrés grâce à ce régime spécial. Dans les biens neufs et rénovés, le prix restait libre.

Les moins bien lotis se sont alors vus garantir un droit illimité de maintien dans les lieux et un encadrement très strict des loyers, régis par un classement en fonction de l’état du logement. « C’est l’une des règles majeures de ce dispositif », insiste Jean Pinsolle, président de la chambre des propriétaires du Grand Paris.

Six catégories de logement sont ainsi définies, de la plus « confortable », la II-A, à la plus « insalubre », la catégorie « IV ». Initialement présente, la catégorie « I », qui recensait les biens de « qualité exceptionnelle », a été sortie de ce classement.

100 euros par mois pour 38 m2 dans le XIXe

Car si certains locataires entreprennent à leur compte des travaux d’entretien et de rénovation, beaucoup d’appartements sont, a minima, restés « dans leur jus », décrit Jean Pinsolle, quand d’autres, déjà vétustes, se dégradent progressivement au fil des années. C’est le cas d’un deux-pièces, situé avenue de Flandre (XIXe), au dernier étage d’un immeuble resté en bon état. Ce logement, Laurent (le prénom a été changé) l’a acheté il y a un peu moins d’un an, alors qu’il était occupé sous le régime de la loi de 1948 par une septuagénaire.

Son loyer ? « 100 euros par mois, payés au trimestre. » « Il faisait partie d’un lot avec un autre appartement, acheté vide et en très bon état, dans le XIVe arrondissement, indique l’investisseur. Ici, les toilettes sont sur le palier et le logement se dégrade. » Sa locataire, elle, y est installée depuis plus de vingt-cinq ans. S’il a acheté ce bien « en toute connaissance de cause », Laurent reconnaît qu’il n’imaginait pas qu’il serait aussi compliqué d’intervenir pour, au mieux, retrouver la pleine jouissance de ce bien, qu’il espère remettre en état. A minima, réaliser des travaux.

Jusqu’à 50 % de rabais à l’achat

« Dans ce type de biens, il y a forcément un frein à la réalisation des travaux, explique Jean Pinsolle. En ne recevant que des petits loyers, vous ne pouvez pas entamer de grosses rénovations. Les propriétaires n’ont pas envie de s’endetter pour subir ensuite un déficit foncier. D’autant plus que c’est le locataire bénéficiant du régime de la loi de 1948 qui, là aussi, profitera en premier des bénéfices. » « S’il est rénové, et vu les prix du marché, on pourrait facilement le louer autour de 1000 euros par mois », ajoute le propriétaire du T2 de l’avenue de Flandre. Pour l’heure, et alors que le contact avec sa locataire se fait de plus en plus rare, il ne peut intervenir.

Reste que ce type d’investissement s’avère toujours intéressant, alors que les biens à Paris s’échangent aujourd’hui autour de 10 000 euros le mètre carré. « C’est un pari sur l’avenir, reconnaît Jean Pinsolle. Certes, il vous rapporte peu dans un premier temps, la taxe foncière et les charges restent à vos frais, mais la décote se situe en moyenne entre 30 et 50 %, par rapport à un bien classique. »

« Même si le délai peut être ou paraître long, les propriétaires font une bonne affaire, assure Nathalie Giraud, juriste de Particulier à particulier. Il y a une dizaine d’années, de nombreux investisseurs se sont lancés dans l’achat de ce type de biens, et ça valait le coup. Il faut se montrer patient… On ne peut pas tout avoir », conclut-elle.