Baisse des APL et des loyers : les HLM se rebiffent

Face aux mesures du gouvernement, les bailleurs sociaux ont décidé de reporter leurs opérations de construction et de rénovation.

LE MONDE | 24.10.2017 à 06h40 • Mis à jour le 24.10.2017 à 11h05 |Par Isabelle Rey-Lefebvre

Le mouvement HLM, quasi unanime, a fait ses comptes : puisque le gouvernement lui coupe les vivres, il reporte ses opérations de construction et de rénovation. « Au lieu du “choc d’offre” qu’il espère, le président de la République va aboutir à une chute dramatique de l’offre », lance Alain Cacheux, le président de la Fédération des offices publics de l’habitat, le plus déterminé dans ce combat. Il estime que la baisse des APL envisagée par le gouvernement « va mettre au tapis 200 organismes HLM, dont 120 offices publics, plus touchés parce qu’accueillant 56 % de locataires “APL-isés”, et 80 ESH [entreprises sociales pour l’habitat, le modèle privé d’organisme HLM] au public dans l’ensemble moins modeste ».

L’objet du conflit porte sur l’article 52 du projet de loi finances (PLF) pour 2018 qui prévoit de baisser de 60 à 100 euros par mois et par ménage l’aide personnalisée au logement (APL) qui lui est versée, et, afin que cela reste indolore pour le locataire, d’obliger son bailleur à diminuer le loyer d’autant.

La perte de recettes s’élévera, la première année, à 1,7 milliard d’euros, puis 1,5 milliard d’euros en 2019, sur environ 20 milliards d’euros de loyers collectés par an. Cela engloutit les deux tiers du bénéfice que ces organismes à but non lucratif, qui n’ont pas le droit de distribuer des dividendes, réinvestissent entièrement dans leur parc sous forme de constructions neuves et de rénovations.

Tous revoient leurs prévisions à la baisse. « Nous ne pourrons pas rénover notre résidence de 1 096 logements, bâtie à Guyancourt [Yvelines], dans les années 1970 et qui en a pourtant bien besoin », se désole ainsi Michel Bancal, président de Versailles Habitat.

Opérations de rénovations compromises

Habitat Réuni, groupement de 19 ESH et totalisant 143 000 logements, va perdre 52 millions d’euros, soit 8 % de ses recettes, et renoncer à construire 1 712 logements (63 % de sa production annuelle) et à réhabiliter thermiquement un tiers du programme prévu pour 2018.

Les bailleurs sociaux des Pays de la Loire, qui ont calculé que 10 % de leurs recettes seraient engloutis dans le nouveau dispositif, annoncent la suspension de tout projet de construction : 4 000 logements pourraient ne pas voir le jour.

Les opérations de rénovation urbaine sont aussi compromises : « Ils veulent casser le système, s’indigne le député PS du Val-d’Oise, François Pupponi, également président, jusqu’en juillet, de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU). Nous prenons du retard sur une trentaine d’opérations de rénovation urbaine dans le Val-d’Oise, une cinquantaine à l’échelon national. »

A Pau, l’Office palois de l’habitat doit contribuer pour 7 millions d’euros sur les 40 prévus pour la rénovation du quartier Saragosse (10 000 habitants) : « Pourra-t-il tenir ses engagements ? », interrogeait, le 18 octobre, à l’Assemblée nationale, Josy Poueyto, députée (MoDem) des Pyrénées-Atlantiques et première adjointe au maire.

60 millions d’euros en moins

Même discours alarmiste du côté de la Société nationale immobilière (SNI), filiale de la Caisse des dépôts, qui détient 185 000 logements sociaux, et où le manque atteindra 60 millions d’euros sur 231 millions d’APL perçus : « Nous essaierons de conserver notre dynamique de construction de 10 000 logements par an, de faire des économies de gestion, de décaler des réhabilitations ou des réparations et d’accélérer les ventes », affirme André Yché, son directeur. Sa filiale Osica (40 000 logements) voit son budget « entretien » ratiboisé et passer de 25 à 10 millions d’euros.

Paris Habitat a aussi fait ses comptes. Stéphane Dauphin, directeur du plus grand office de France avec ses 120 000 logements sociaux, estime que la réforme des APL représentera « 44 millions d’euros de perte, soit 600 logements neufs de moins et 1 600 réhabilitations qui ne se feront pas ».

« En Alsace, les opérations de rénovation urbaine sont impactées, observe Philippe Bies, conseiller (PS) à la Métropole de Strasbourg et président de CUS Habitat. Nous ne pourrons ni démolir, ni réhabiliter, ni construire : la mesure provoque un effet domino sur la promotion immobilière. »

« Nous serons dans le rouge »

Pour Dominique Estrosi Sassone, sénatrice (LR) des Alpes-Maritimes et conseillère à la Métropole de Nice, où elle préside la commission logement, « avec cette ponction de 5,7 millions d’euros, l’office Côte d’Azur Habitat sera en déficit de 900 000 euros dès 2018, alors que nous dégagions, ces trois derniers exercices, un bénéfice de 4,8 millions d’euros, soit 3 % des recettes correspondant au seuil limite de fragilité, détaille-t-elle. Nous devrons donc, l’an prochain, nous placer sous la tutelle de la Caisse de garantie du logement social… qui nous demandera d’augmenter nos loyers ! ».

Cécile Bélard du Plantys, directrice d’Archipel Habitat, office HLM de la Métropole de Rennes, annonce, elle : « A compter de 2020, nous ne pourrons plus construire et, dès 2021, nous serons dans le rouge, incapables d’assurer la gestion courante. » La maire (PS) de Rennes, Nathalie Appéré, a d’ailleurs pris la tête de la fronde des élus qui, de tous les coins de France, tous partis confondus, joignent leurs plaintes à celles du monde HLM.

Entreprises du bâtiment

Au-delà du monde HLM et des élus, ce sont les entreprises du bâtiment, dont le logement social représente 12 % du chiffre d’affaires, et les promoteurs qui s’inquiètent. Alain Dinin, PDG de Nexity, a signifié son soutien au secteur HLM – l’un de ses premiers clients qui lui achète 20 % de sa production – en claquant la porte de la Fédération des promoteurs immobiliers. « Leur défense de la promotion privée est trop corporatiste : c’est toute la chaîne du logement qui est impactée, plaide-t-il, car quand nous construisons un programme, nous y intégrons les 25 % à 30 % de logements sociaux que réclament les maires. Promotions privée et sociale sont donc étroitement liées. »

« Il ne faut pas prendre en otage les 1,9 million de demandeurs d’un logement social qui attendent une attribution », renchérit Hervé Legros, PDG d’Alila, promoteur qui ne construit que des HLM, dans toute la France. Bien qu’officiellement rompues, les négociations se poursuivent chez le premier ministre : « Mais on se fait balader et le temps passe », proteste Alain Cacheux, qui dit ne pas se battre « par entêtement mais pour éviter une énorme bêtise », craignant, par exemple, que les HLM préfèrent des locataires moins modestes n’ayant pas droit à l’APL, pour ne pas avoir à réduire les loyers.

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