Pourquoi la crise de l’immobilier s’installe en Europe
De la Suède à l’Espagne en passant par les Pays-Bas et la Grèce, les classes moyennes peinent de plus en plus à se loger dans le centre des grandes villes. L’insuffisance des constructions et les excès du tourisme ont accentué la pénurie, alors que les prix restent élevés.
Par Eric Albert (Londres, correspondance), Sandrine Morel (Madrid, correspondante), Marina Rafenberg (Athènes, correspondance), Cécile Boutelet (Berlin, correspondance), Anne-Françoise Hivert (Malmö (Suède), correspondante régionale), Jean-Pierre Stroobants (Bruxelles, correspondant) et Allan Kaval (Rome, correspondant)
En 2022, lorsque les taux d’intérêt se sont envolés, le scénario d’un grand krach immobilier européen était redouté. Il n’a pas eu lieu, mais il n’y a guère de quoi se réjouir. A la place, le marché est entré dans une phase de quasi-gel, avec un fort ralentissement du nombre de ventes, une insuffisance des nouvelles constructions et un tassement des prix immobiliers qui restent historiquement très élevés, limitant l’accession à la propriété des jeunes.
Dans toute l’Europe, les prix des logements ont reculé ou stagné en 2023. Ils ont chuté de 5 % en Allemagne, de 2 % au Royaume-Uni comme en France, et ont légèrement progressé de 2 % à 3 % en Italie et en Espagne, selon les données de l’agence de notation Fitch, dans un rapport sur l’immobilier mondial publié en décembre 2023. « Nous prévoyons des prix stables ou en hausse modérée en 2024 et 2025 », estime l’agence. La France fait néanmoins figure d’exception, avec un recul des prix de 2 % à 4 % prévu cette année.
Les conditions économiques laissaient craindre bien pire. La Banque centrale européenne a augmenté ses taux d’intérêt de – 0,5 % à 4 % entre septembre 2019 et septembre 2023, la plus forte hausse de l’histoire de la monnaie unique. Mais, en zone euro, les prêts sont majoritairement à taux fixes sur de longues durées. Dans ces conditions, la hausse des taux n’affecte pas ceux qui ont déjà emprunté, mais seulement les nouveaux acheteurs qui, dès lors, ont plus de mal à décrocher un prêt à la banque.
Les propriétaires qui ont des prêts à taux fixes bas, eux, évitent de déménager, de peur de ne pas pouvoir décrocher un nouvel emprunt. Ce qui grippe le marché, en réduisant le nombre de biens à la vente – en Allemagne, le nombre de prêts immobiliers a par exemple baissé de moitié en deux ans. En France, les transactions immobilières ont été réduites d’un quart. En outre, le nombre de constructions est insuffisant, notamment dans les pays pris d’assaut par les touristes durant la saison estivale, et dans ceux qui ont accueilli des réfugiés ukrainiens depuis le début de l’invasion russe en Ukraine, début 2022.
Ce gel du marché à des prix très élevés a de douloureuses conséquences sociales en cascade. Dans les centres-villes pris d’assaut par les touristes, les classes populaires et moyennes, pénalisées par ailleurs par l’inflation énergétique et alimentaire, peinent de plus en plus à se loger. Certains ménages sont relégués à la périphérie, voire pire.
Au Royaume-Uni, le nombre de personnes qui se sont retrouvées sans domicile fixe en 2023 a ainsi dépassé le nombre de primo-accédants, selon l’association Generation Rent, qui défend les locataires. En Irlande, l’âge médian des acheteurs est désormais de 39 ans, contre 35 ans en 2010. Aux Pays-Bas et en République tchèque, le sujet alimente la colère politique, tandis que l’Italie, le Portugal et la Grèce tentent de lutter contre les excès du tourisme.
En Italie et en Grèce, le surtourisme aggrave les problèmes
En Grèce, la gentrification dans les grandes villes comme Athènes, Thessalonique, et dans certaines îles prisées des touristes, exaspère les locaux, qui peinent désormais à se loger. A l’instar de Costas, un jeune étudiant en architecture chassé de son appartement début janvier dans le quartier athénien d’Exarchia. « Le propriétaire avait augmenté mon loyer de 100 euros l’an dernier, puis, en septembre [2023], il m’a annoncé qu’il voulait le transformer en Airbnb,raconte-t-il, énervé. Je peine désormais à retrouver un studio pas trop loin de mon université, tous les prix ont explosé ! »
A Exarchia, quartier alternatif berceau de l’anarchisme et de la révolte étudiante contre la dictature en 1973, les réactions face à cette gentrification sont parfois violentes – des manifestations y sont organisées contre la construction d’un nouveau métro, des tags sur les murs appellent les touristes à rentrer chez eux, et, plus récemment, des magasins jugés représentatifs de cette transformation accélérée du quartier ont été vandalisés.
En 2023, les loyers grecs ont augmenté de 5,9 % en moyenne, et la hausse est de 37 % depuis 2018. Dans certains quartiers, elle est même de 50 %, alors que les salaires n’ont que peu augmenté depuis quinze ans.
Durant la crise de la dette, au début des années 2010, de nombreux propriétaires n’avaient pas les moyens de payer les impôts et de rénover leurs biens – ils ont donc choisi de laisser leurs logements fermés. Problème : alors que l’économie grecque traversait une dure crise, les investisseurs de locations ont profité des prix bas et se sont intéressés à ces biens, ainsi qu’aux bureaux ou aux petites boutiques fermés pendant la récession, afin de les transformer en locations.
En 2016, Vangelis Filippidis travaillait ainsi dans une petite entreprise de publicité, lorsqu’il a changé d’activité. « J’ai transformé mon bureau en deux appartements Airbnb », explique-t-il. Il a créé sa propre société, qui emploie aujourd’hui dix-sept personnes, et gère désormais 80 appartements pour d’autres propriétaires. « Beaucoup d’entreprises ont fermé pendant la crise, les bureaux se sont retrouvés vides : le business des Airbnb était une aubaine pour la Grèce qui n’est pas une contrée industrielle », souligne le quadragénaire. Peut-être. Mais selon la Banque du Pirée, il manque actuellement 212 000 logements dans le pays, principalement parce que 170 000 appartements ou maisons ont été mis sur les plates-formes de location à court terme, de type Airbnb.
Pour limiter le problème, le gouvernement a lancé un programme pour inciter les propriétaires à rénover leur logement : ils bénéficieront de déductions fiscales s’ils les mettent en location, notamment à des jeunes. Il s’apprête également à relever de 250 000 euros à 800 000 euros le niveau des investissements dans l’immobilier exigé aux ressortissants non européens souhaitant obtenir un « visa doré » dans le pays. Pas sûr que cela suffise.
En Italie aussi, l’afflux de visiteurs et le développement des locations brèves alimentent la crise du logement qui sévit dans tout le pays. En 2022, les locations d’appartements pour touristes ont ainsi enregistré 178,2 millions de nuitées, d’après les données du cabinet Sociometrica pour Federalberghi, la fédération nationale des hôteliers. Cela représente 42 % du marché, pour un chiffre d’affaires de 11 milliards d’euros.
La situation est particulièrement criante à Florence, qui compte parmi les destinations les plus recherchées de la Péninsule. Avec une offre considérablement réduite, le salaire moyen (1 570 euros mensuels net) ne permet plus de s’y loger. Les étudiants comme les familles sont chassés du centre-ville, où 14 300 locations brèves sont enregistrées, soit deux fois plus qu’en 2016, selon la municipalité. Bien plus profitables que des locations résidentielles, ces dernières ont de plus en plus souvent la préférence des propriétaires, ce qui a fait grimper les prix. Entre 2016 et 2022, les prix des logements ont ainsi crû de 42 %. Le coût de la vie dans la ville, même dans un appartement de 35 mètres carrés, est désormais supérieur au salaire moyen des moins de 35 ans, selon la Confédération italienne des syndicats de travailleurs.
« J’ai de nombreuses connaissances qui sont les seuls habitants de leurs immeubles, tous les autres appartements étant destinés à des locations pour touristes,raconte Ilaria Agostini, urbaniste florentine et chercheuse à l’université de Bologne. La situation [de la capitale de la Toscane] est caractéristique de la dynamique des villes italiennes attractives pour les touristes : les politiques urbaines sont orientées par la rente touristique et le centre-ville est mis entièrement à disposition du secteur. En conséquence, les habitants s’en vont, la vie urbaine ordinaire disparaît. »
Ces dix dernières années, le centre Florence a perdu 4 500 habitants. Selon le syndicat des locataires CGIL-Sunia, les expulsions de personnes qui ne sont plus en mesure de payer leurs loyers, en forte hausse, se traduisent de plus en plus souvent par la transformation de logements en locations touristiques.
Pour tenter d’endiguer le phénomène, le conseil municipal a adopté, en octobre 2023, une mesure dite « anti-Airbnb ». Elle prévoit un gel des locations touristiques dans la zone du centre inscrite au patrimoine de l’Unesco et des mesures incitatives censées convaincre les propriétaires d’accepter des locataires ordinaires. La zone concernée ne représente cependant que 5 % de la superficie de la ville.
En Suède et en Allemagne, les complexités réglementaires accentuent la pénurie de logements
La scène est devenue un classique pour ceux qui cherchent à se loger dans les grandes villes allemandes : tout appartement mis en location à un prix abordable suscite des files d’attente interminables. La concurrence sur les dossiers est extrêmement rude, en particulier pour les revenus modestes, les étudiants ou encore les étrangers, comme le 1,1 million d’Ukrainiens arrivés depuis 2022. Quant au chiffre de 400 000 logements construits par an, promesse phare du chancelier social-démocrate Olaf Scholz, il a été abandonné.
La crise n’est pas seulement une bombe sociale et politique, c’est aussi devenu un frein à la croissance dans un pays déjà en récession. « L’énorme manque de logements empêche la transition structurelle de l’économie et la mobilité sociale », analyse Moritz Schularick, président de l’Institut économique de Kiel.
Les taux d’intérêt élevés ne sont qu’une partie de l’explication. Pour beaucoup d’experts, la politique a largement échoué à améliorer les conditions réglementaires autour de la construction. Selon un rapport de l’Institut économique de Munich, l’Ifo, publié en février, l’Allemagne est une des lanternes rouges de la construction en Europe : le pays devrait livrer seulement 200 000 logements neufs en 2026, soit un effondrement de 40 % par rapport à 2022. Seule la Suède devrait enregistrer une baisse supérieure sur la période. « La construction est globalement trop complexe et coûte trop cher,estime Ludwig Dorffmeister, expert des questions immobilières à l’institut Ifo et auteur du rapport. La prolifération des réglementations, notamment énergétiques, n’a cessé de renchérir le coût de la construction au cours des trois dernières décennies. »
Le chercheur estime que l’élaboration des projets immobiliers – comme l’aménagement de l’espace et les procédures d’autorisation – est devenue très complexe et prend plus de temps qu’auparavant. « En 1994, 710 000 permis de construire ont été accordés. En 2021, ce chiffre était tombé à 380 000 », alors même que les taux d’intérêt étaient faibles et la crise du logement déjà aiguë. « Si le politique n’arrive pas à s’entendre sur une réduction radicale des règles de construction, la seule solution est le rétablissement d’une subvention aux constructions neuves, poursuitLudwig Dorffmeister. Mais cela n’est pas efficace immédiatement et coûte de l’argent public. » Un tabou pour la coalition à Berlin, qui peine déjà à tenir son budget dans les limites constitutionnelles auxquelles l’Allemagne s’est astreinte.
Une situation qui n’est pas sans rappeler celle que connaît la Suède, où l’on appelle cela la bostadskö – de bostad pour « logement », et kö pour « file d’attente ». Pour décrocher un contrat de location de première main pour un appartement, peu importe la commune ou la région, il faut faire la queue. Certains inscrivent leurs enfants dès leur plus jeune âge. De nombreux organismes exigent, cependant, d’avoir plus de 18 ans, comme Bostadsförmedlingen, l’agence stockholmoise du logement, qui gère une grosse partie des locations dans la capitale.
Jeudi 29 février, 834 644 personnes (dans un pays de plus de 10 millions d’habitants) étaient enregistrées dans la file d’attente de l’organisme. En moyenne, il faut compter neuf ans pour décrocher un bail. Dans la seconde ville du pays, Göteborg, c’est presque sept ans, et trois ans à Malmö. Il est certes possible de louer un appartement auprès d’un particulier. Mais les conditions sont très réglementées. Le syndic, notamment, doit donner son autorisation, et il le fait en général pour des durées courtes.
Nombreux sont ceux qui passent des mois, voire des années, à attendre de se voir enfin attribuer un appartement, d’autant plus difficile à obtenir quand il ne se situe pas trop loin du centre d’une grande ville. Une situation aggravée par la crise du bâtiment : afin de faire face à la demande, il faudrait construire 67 300 logements neufs par an d’ici à 2030, selon Boverket, l’agence nationale du logement. On est très loin du compte : en 2024, seulement 20 000 logements devraient être mis en chantier.
Les jeunes, en particulier, sont affectés par cette pénurie. Selon le dernier rapport de Hyresgästförening, l’association suédoise des locataires, publié en novembre 2023, un quart des 20 à 27 ans (qui sont près de 1 million) vivent encore chez leurs parents. Pour 77 % d’entre eux, ce n’est pas un choix, mais une obligation, car ils n’ont pas d’alternative, faute de logements libres et des ressources nécessaires pour payer des loyers qui ont augmenté en moyenne de 1 000 couronnes (près de 90 euros) depuis 2021.
En Espagne, l’encadrement des loyers se heurte à la résistance des institutions locales
Près d’un an après l’approbation de la loi pour le droit au logement, en mai 2023, la principale mesure pour lutter contre la flambée de loyers, l’encadrement des prix, n’est toujours pas appliquée. Pis, à l’exception de la Catalogne, aucune des communautés autonomes du royaume n’est pressée de la mettre en œuvre. Le gouvernement régional de Madrid est convaincu qu’il s’agit d’une intervention qui « fera monter davantage les prix ». Pour celui de Cantabrie, elle est « digne de pays communistes » comme « Cuba ». Quant à la Galice, elle craint qu’elle ne provoque une baisse du nombre de logements mis en location. Toutes, gouvernées par le Parti populaire (droite), ont l’intention de la boycotter.
Le texte en vigueur, fruit d’un compromis entre le Parti socialiste, réticent à l’idée de trop altérer les lois du marché, et la gauche radicale Unidas Podemos, désireuse d’approuver des mesures fortes de contrôle des loyers, est pourtant timide. Il prévoit bien l’encadrement des prix, mais uniquement dans les zones déclarées officiellement « sous tension » par l’administration régionale.
Par ailleurs, l’indice de référence des prix, qui entrera en vigueur le 13 mars, est une fourchette de prix assez large, élaborée en fonction de statistiques globales et des caractéristiques de chaque appartement susceptibles d’en augmenter la valeur, qui a suscité les critiques de la gauche radicale.
Enfin, le plafonnement ne s’appliquera qu’aux contrats signés avec des « grands propriétaires » (de plus de dix biens immobiliers) et pour les logements vides depuis cinq ans. Pour les petits propriétaires, c’est le loyer du dernier contrat qui servira de référence : il ne pourra être augmenté (hors inflation) qu’en cas de travaux effectués dans le logement.
La Catalogne est cependant la seule région qui a prévu de décréter des « zones sous tension », en l’occurrence dans 140 municipalités, où les prix moyens des loyers dépassent 30 % des revenus moyens des foyers, et où elle pourra, dès le 13 mars, encadrer les prix.
Aux Pays-Bas, les tensions sur les loyers alimentent la montée du populisme
Les difficultés des classes moyennes à se loger correctement, au moment où l’inflation contraint leur budget et réduit leur pouvoir d’achat, nourrissent un désarroi, voire une colère, sur laquelle les formations populistes entendent prospérer. En particulier dans les pays où les partis traditionnels ont échoué à traiter le problème, à l’instar des Pays-Bas.
Avant sa chute, en juillet 2023, le gouvernement de Mark Rutte avait ainsi de grandes ambitions : il avait esquissé une « grande transformation » des Pays-Bas à l’horizon 2030, 2050 et même 2100. Un vaste projet prévoyant notamment la construction de 936 000 logements d’ici à 2030. Il entendait répondre à ce problème crucial qui fut au cœur des élections législatives, en novembre 2023, et du bouleversement politique qu’elles ont entraîné.
Les logements sociaux, longtemps accessibles au très grand nombre, se sont faits plus rares depuis une quinzaine d’années. Gérés par des corporations, ils représentent toutefois un tiers encore du parc résidentiel, mais les conditions d’accès ont été durcies et les constructions ralenties. En même temps, les prix du marché locatif privé, qui ne représente que 7 % du marché, ont fortement grimpé, comme ceux des appartements et maisons à vendre.
Pour beaucoup de familles, même de la classe moyenne, vivre dans le centre des villes est devenu difficile. Et les moins aisées doivent attendre plusieurs années pour obtenir un logement social. De quoi faire naître un véritable problème que l’extrême droite populiste a exploité. Geert Wilders, dirigeant du Parti pour la liberté, en a même fait un sujet de campagne, sur le thème : « Les demandeurs d’asile occupent des logements qui ne peuvent aller aux Néerlandais. »
Pour tenter de résoudre la crise, le gouvernement Rutte évoquait donc la construction rapide de logements accessibles au plus grand nombre et voulait favoriser l’acquisition pour les revenus modestes et moyens. Il envisageait aussi de sanctionner – avec de lourdes amendes à la clé – les propriétaires exigeant des loyers jugés excessifs et de forcer les municipalités, qui disposent de larges compétences en matière de logement, à mieux contrôler la situation.
Que restera-t-il de ces projets ? M. Wilders, arrivé en tête des élections de novembre 2023, tente, depuis plus de trois mois, d’esquisser une formule gouvernementale. Et pour le logement comme pour beaucoup d’autres sujets, on ignore toujours à quoi il pourra aboutir.
Eric Albert(Londres, correspondance), Sandrine Morel(Madrid, correspondante), Marina Rafenberg(Athènes, correspondance), Cécile Boutelet(Berlin, correspondance), Anne-Françoise Hivert(Malmö (Suède), correspondante régionale), Jean-Pierre Stroobants(Bruxelles, correspondant) et Allan Kaval(Rome, correspondant)
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