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Un mal insidieux ronge le cœur des villes comme des banlieues, les impayés de copropriété contre lesquels les pouvoirs publics mènent, depuis les années 1990, un rude combat. Un indicateur, publié par le ministère de la justice en janvier, est passé inaperçu : le nombre deprocès à l’encontre des copropriétaires qui ne sont pas à jour de leurs paiements est passé, entre 2004 et 2014, de 21 400 à 29 440, soit une hausse de 38 %.
« A peine 30 000 procédures pour un parc national de 7 millions de logements en copropriété, c’est très peu », tempère François-Emmanuel Borrel, syndic professionnel à Paris et président de l’Union des syndicats de l’immobilier pour l’Ile-de-France.
Frédéric Verdavaine, directeur de Nexity Services, qui gère 800 000 lots de copropriété, est moins optimiste :
« Le taux d’impayés de plus d’un mois reste, chez nos copropriétaires, entre 9,5 % et 10,5 %, mais je constate une aggravation des débiteurs de plus de 300 euros, qui sont passés de 7,4 % à 12 %, entre 2014 et 2016, avec des pics inquiétants, à plus de 30 % dans certaines villes, notamment de l’est et du sud de la France. »
Relances, protocoles d’accord pour étaler les dettes… Les syndics font ce qu’ils peuvent, mais ne disposent pas, comme les organismes HLM, de services sociaux.
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Rerage des copropriétés fragiles
L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) a repéré les copropriétés fragiles à partir de plusieurs critères : état du bâti, nombre d’impayés, taux d’occupants modestes, qu’ils soient propriétaires ou locataires (les deux sont d’ailleurs presque à parité dans l’ensemble des copropriétés de France), décrochage de la valeur des appartements par rapport au quartier.
Selon l’ANAH, 100 902 immeubles, qui représentent 1 133 000 logements, soit 15,5 % du parc des copropriétés, sont en difficulté. Dans certaines régions, notamment dans le sud de l’Hexagone, ce taux dépasse 20 %, mais aussi dans le Val-d’Oise (21 %), en Seine-Saint-Denis (40,6 %), et atteint 17 % à Paris. « C’est une première approche à affiner par des études locales, explique Blanche Guillemot, directrice générale de l’ANAH, et un nombre croissant de collectivités mettent en œuvre, en partenariat avec l’ANAH, des dispositifs préventifs, de veille et d’accompagnement. »
A Montreuil (Seine-Saint-Denis), rue Marcel-Sembat, un bâtiment de 60 petits logements, près du centre-ville, cumulait vétusté, appartements squattés et copropriétaires marchands de sommeil mauvais payeurs. « En 2003, nous avions 310 000 euros d’impayés, soit quatre fois le budget annuel de la copropriété, se souvient William Léon, qui a été, pendant onze ans, le combatif président du conseil syndical. Aujourd’hui, nous sommes quasiment à zéro créance, après avoir mené une dizaine de procédures et obtenu plusieurs saisies immobilières. »
L’immeuble a bénéficié d’un plan de sauvegarde, entre 2008 et 2013, ce qui lui a permis d’engager pour 2 millions d’euros de travaux, subventionnés pour moitié. Aujourd’hui, il est redevenu coquet, ses parties communes sont avenantes, avec plantes vertes et garage à bicyclettes. Il a cependant fallu que certains organismes spécialisés dans le portage, comme Coprocoop, rachètent des lots : « Il suffit d’acquérir 7 % à 10 % des appartements qui concentrent les impayés, ce qui permet au syndicat de récupérer sa dette sur le prix de vente et d’avoir un nouveau propriétaire bon payeur, sans chasser les locataires ou en les relogeant dans le parc social. C’est une bouffée d’oxygène », explique Pierre Roussel, directeur de Coprocoop Ile-de-France.
« Vaches à lait »
« Les immeubles des années 1960, vieux, énergivores, avec de grands espaces verts, voient leurs charges augmenter et, si des travaux ne sont pas entrepris, cela fait fuir les résidants les plus jeunes et solvables », observe Frédéric Verdavaine. Le phénomène, multiforme, touche aussi de petits immeubles en centre-ville dont le commerce, en rez-de-chaussée, est vacant et abandonné, des copropriétés de défiscalisation où des investisseurs possèdent des biens à louer, mais mal placés et sans locataires, voire des résidences services aux charges élevées que les propriétaires ne peuvent plus honorer.
Ainsi, s’emporte Emile Hagège, directeur général de l’Association des responsables de copropriété :
« Les pouvoirs publics ont une responsabilité et prennent les copropriétés pour des vaches à lait en empilant les exigences et les réglementations pas toutes utiles et qui coûtent cher. Hier, c’était la mise aux normes des ascenseurs, qui a coûté des milliards. Aujourd’hui, c’est la pose de répartiteurs de chaleur, qui ne procure aucune économie… Ce qui me navre, c’est qu’on reproduit les erreurs du passé, notamment des grands ensembles des années 1970 et 1980. Nous voyons des jeunes copropriétés qui, à peine nées, basculent dans les difficultés à cause de leur montage juridique inextricable, qui empile les structures de gestion, mais aussi des équipements trop compliqués à gérer. »
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové de mars 2014 a toutefois prévu diverses dispositions pour prévenir les impayés. Dès la promesse de vente, les futurs propriétaires sont informés du montant des charges, des procédures en cours, des travaux à venir. Le texte a aussi instauré une procédure de surendettement, à l’image de celle qui existe pour les particuliers. Enfin, à partir du 1er janvier 2017, les syndicats de copropriété devront être dotés d’un fonds travaux d’au moins 5 % du budget annuel afin d’anticiper les dépenses à venir.
Lire aussi : Une copropriété ne doit avoir qu’un seul syndic
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Quand la spirale de la dégradation de l’immeuble est enclenchée, les copropriétaires qui restent, souvent les moins solvables, ne peuvent s’en sortir seuls. Les collectivités locales mobilisent alors les finances et les outils de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). Celle-ci a, par exemple, subventionné pour 58 millions d’euros de travaux en 2015, profitant à 17 000 logements, et se promet d’en aider 30 000 en 2017. Elle a aussi distribué 7 millions d’euros pour des missions de conseil. L’ANAH développe surtout des outils préventifs et a déjà mis en place dix-neuf veilles et observation des copropriétés, et trente-huit programmes opérationnels préventifs d’accompagnement. Un dispositif encore plus lourd pour grands ensembles en perdition, appelé opération de requalification des copropriétés dégradées et instauré par la loi Alur de mars 2014, est en place au Chêne-Pointu, à Clichy-sous-Bois (Seine-Saint-Denis) et à Grigny 2 (Essonne), et à l’étude à Mantes-la-Jolie (Yvelines), Argenteuil (Val-d’Oise) et Marseille.
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