Habitat saint-quentinois : ils se refilent la patate chaude

PUBLIÉ LE 19/08/2015

Par M.FO.

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Le bailleur, épinglé par deux rapports officiels, assure vouloir apprendre de ses erreurs passées. Quant aux difficultés actuelles, personne ne veut en prendre la responsabilité.

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Rapport « accablant » pour certains, «pas tant que ça » pour d’autres… Le document publié cet été par la Chambre régionale des comptes, sur les exercices 2009-2014 d’Habitat saint-quentinois (HSQ), laisse perplexe. Toujours est-il qu’elle pointe des manquements au Code de la construction et de l’habitation, un manque de « professionnalisation » ou encore une « hausse de la vacance des logements ». Le tout ajouté à une «situation financière tendue ».

Déjà, un rapport de la Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos), publié fin 2013, laissait apparaître des dysfonctionnements du bailleur social, soulevant des « problèmes d’organisation, en particulier comptable et financière ». Manque de rigueur, manque de transparence ou manque de vigilance ? Peut-être les trois à la fois. Car, malgré les efforts initiés depuis plusieurs mois, se pose toujours la question de l’absence de réaction du conseil d’administration (CA) sur une situation qui perdure.

Alors que les difficultés économiques du bailleur étaient connues, l’achat d’un certain nombre de friches (jusqu’en 2010), dont les projets n’ont pas abouti, n’a pas alerté les membres du CA. « L’engagement des opérations est resté jusqu’à présent peu encadré », indiquait même la Miilos. Ces friches, qu’aujourd’hui le bailleur veut vendre pour partie, ont coûté (et coûtent toujours) pour la mise en sécurité et le gardiennage.

Les représentants du personnel avaient également souhaité présenter un droit d’alerte, repoussé à trois reprises par l’ancien directeur, selon Gilles Gillet, président d’Habitat saint-quentinois.

Orane Gobert, directrice de cabinet du maire, temporise. Suite au rapport de la Miilos, le maire s’en serait saisi. Notamment sur « les procédures comptables », les « impayés » et la « qualité du service aux locataires ». « Après, on [la Ville] n’a pas de questions à se poser sur les investissements. » Qui relèvent de la « souveraineté » du bailleur.

« Le conseil d’administration a été trompé un certain nombre de fois », répond Gilles Gillet, qui a pris la présidence en juillet 2014, poussé par Xavier Bertrand. Mais il siégeait depuis plusieurs années au CA. « On a[vait] les informations qui nous [étaient] présentées. » Souvent partielles, selon lui.

« À ceci près qu’il y a quand même deux instances », rappelle Olivier Tournay (PCF). Le conseiller d’opposition a siégé au CA durant le dernier mandat, mais pas au bureau de celui-ci. « C’est l’exécutif qui gère pleinement Habitat saint-quentinois. » Sauf que ce dernier, d’après Gilles Gillet, n’avait pas non plus la totalité des informations. D’où la décision nouvelle que « tous les sujets importants soient évoqués en conseil d’administration ».

Des fonds propres à retrouver

Parallèlement au changement de présidence, le bailleur social a également pris un nouveau directeur général (DG), entré en fonction en décembre 2014, Aurélien Socha succédant à David Jonnard.

Reste des problèmes de gestion évidents de l’office. Et notamment les questions de contrats de travail (et de salaires) des différents directeurs, non conformes à la loi, ou encore des achats hors appels d’offres. Surtout, le bailleur ne disposait pas d’une « comptabilité analytique » que de simples associations possèdent. Qui aurait permis de mieux identifier les secteurs et « voir celui qui fonctionne, celui qui est à l’équilibre, etc. », soulève Gilles Gillet.

Des « erreurs » de gestion que tous ne reconnaissent pas. Selon l’un des anciens directeurs, il y a eu des « pics d’amélioration ». « Il peut y avoir des exercices un peu difficiles, mais il y a un commissaire aux comptes qui rend son rapport aux DG successifs. » La Miilos et la Chambre des comptes, elles, viendraient apporter « une analyse plus fine ». Paradoxalement, le bailleur n’est pas dans le rouge. Mais l’investissement des dernières années, dans un patrimoine aujourd’hui dévalué, a limité ses fonds propres. Qui doivent pourtant permettre de mener de nouveaux projets.

Un état des lieux du patrimoine sera fait. Une « rallonge » budgétaire est également prévue pour assurer des travaux sur des appartements quittés. Et surtout, une « modernisation » du fonctionnement de l’office.

Logements à vendre et charges à réduire

Le parc de logements n’est pas épargné par les rapports. Notamment concernant leur «vacance » en hausse. Car depuis 2010, eu égard à la situation financière d’Habitat saint-quentinois, un « protocole de redressement » a été engagé (courant jusqu’à fin 2015), avec un certain nombre d’objectifs fixés par la Caisse de garantie du logement social (CGLLS). Dont l’accélération de la vente de logements aux locataires.

Parmi les objectifs du plan adopté en 2010, « les prévisions de maintenance » du parc ont également pris du retard. Gilles Gillet reconnaît qu’un certain nombre de travaux d’entretien n’ont pas été entrepris ces dernières années, nécessitant aujourd’hui des chantiers plus conséquents. Mais qui devraient permettre à terme de réajuster des charges, avec augmentation de loyers. Celle-ci permettrait ainsi aux foyers aux revenus les plus faibles de bénéficier d’une meilleure aide personnalisée au logement (APL).

Sur l’attribution des logements disponibles, la Miilos et la Chambre des comptes relèvent de « nombreux manquements à la réglementation », tant sur les pièces réclamées aux demandeurs que sur la présentation des dossiers (qui doivent être au nombre de trois pour chaque appartement ou habitation libre). Sur ce dernier point, Gilles Gillet temporise les remarques. « Quand il y a trois logements vacants et trois bons dossiers, on en met un par appartement pour aller au plus vite. » Sous condition que les critères des demandeurs soient respectés.

« Il y a beaucoup de choses à faire évoluer », souligne le président d’une manière générale. Aurélien Socha, à son arrivée, s’est attelé à un diagnostic d’Habitat saint-quentinois. Un projet a été présenté en mars dernier, présentant les objectifs à conduire : amélioration de la relation avec les clients, « travailler sur la diminution des vacances » de logement, sur les « impayés ». Et la « rationalisation/optimisation des coûts de fonctionnement ».

L’essentiel

Bailleur Habitat saint-quentinois est un organisme étatique proposant des logements locatifs pour les personnes à faibles revenus.

Composition Parmi les 23 administrateurs proposés par le maire : 6 sont désignés par le conseil municipal, 2 par l’Agglo, 5 sont des représentants socio-professionnels (CAF, syndicats…), 4 des représentants de locataires, 5 des personnes dites « qualifiées » (issus des domaines associatifs ou professionnels) et un représentant d’une association pour l’insertion ou le logement des personnes défavorisées.

Rapports La Chambre régionale des comptes a publié un rapport sur le bailleur en juillet évoquant les problèmes de gestion d’Habitat ; la Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) avait déjà présenté un rapport alarmant en novembre 2013.

SAINT-QUENTIN Le rapport qui accable le bailleur Habitat Saint-Quentinois

PUBLIÉ LE 29/07/2015

GUILLAUME CARRÉ

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• La Chambre régionale des comptes dresse un bilan peu flatteur dans son rapport portant sur la période 2009-2014. Le bailleur social est sur une pente savonneuse.

 

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Habitat Saint-Quentinois est à la croisée des chemins. La Chambre régionale des comptes Nord-Pas-de-Calais-Picardie vient de publier son rapport portant sur la période 2009-2014. Et dans sa note de synthèse, elle écrit noir sur blanc : «  Pour assurer son avenir, [Habitat Saint-Quentinois] pourrait rationaliser son activité par des mesures de coopération, de mutualisation de moyens, voire de fusion avec d’autres structures similaires. »

La Maison du CIL et Habitat Saint-Quentinois réunis au sein d’une même entité ? Inenvisageable pour le moment, mais c’est ce qu’envisage la Chambre à moyen terme. Le bailleur, en difficulté financière, bénéficie depuis plusieurs années de l’assistance de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) qui lui a versé trois millions d’euros en 2010, 1,22 million en 2012 et 1,5 million en 2013.

Des primes en veux-tu, en voilà

Depuis le changement de statut de l’office en 2008, la direction n’a pas regardé à la dépense concernant certains cadres de l’office. En juin 2011, l’alors directeur général, Robert Renard, rémunéré à près de 100 000 € bruts par an, dont une part variable, a rejoint la direction générale des services de la Ville. Mais avant de partir, il a pris soin de cajoler son successeur, Mireille Delienne. «  En accord avec la présidente (Marie-Odile Lefèvre, ndlr), écrit la Chambre, le directeur général partant a demandé, au profit du directeur général par intérim, le versement d’une prime exceptionnelle mensuelle de 2 500 € bruts.  » Primes, s’ajoutant au salaire, qui ont été versées jusqu’en janvier 2012. Petit problème : le conseil d’administration (23 membres) «  ne s’est pas prononcé  » et rien ne l’indique sur le contrat de travail de l’intéressée, ce qui «  n’est pas conforme  » au Code de la construction et de l’habitation.

Toujours avant son départ, Robert Renard «  adresse une note au service du personnel demandant d’attribuer à deux salariées, dont la directrice de la clientèle, une prime de 500 € à chaque signature d’un contrat de location-accession  ». Là encore, il y a un hic : «  Au cours de l’année 2011 et même avant [cette] décision, la directrice de la clientèle a ainsi perçu plusieurs primes exceptionnelles pour un montant total de 2 500 €.  » Mais là encore, aucun avenant aux contrats n’est signé.

« La masse salariale continue d’augmenter »

Bien que les effectifs aient diminué entre 2009 et 2014, passant de 157 à 147 personnes, « la masse salariale continue à augmenter  », souligne la Chambre. Et pour quelle raison ? À cause du départ négocié de l’ex-directeur David Jonnard (le successeur de Robert Renard), poussé vers la sortie. «  La hausse est en partie consécutive au dédommagement de son ancien directeur  », pointent les magistrats.

Alors, pour redresser la tête, Habitat Saint-Quentinois est contraint de vendre des biens. Ou plutôt de les brader. Car difficile de trouver preneur parmi les locataires (43 % vivent sous le seuil de pauvreté) ou auprès d’autres acheteurs. Les impôts fonciers pèsent sur le budget. 205 logements ont été mis en vente en 2013 et «  seulement deux ventes sont en voie de finalisation  », décrit la Chambre.

Il est presque devenu impossible pour Habitat Saint-Quentinois d’investir dans la construction de logements neufs. À l’époque, l’office a préféré opter pour la rénovation des ascenseurs (qui ne marchent pas toujours, notamment au quartier Europe). Coût de l’opération : trois millions d’euros. Et, cerise sur le gâteau, des contentieux sont encore en cours avec des provisions jugées insuffisantes par la Chambre. Les locataires n’ont pas fini de payer les errements financiers de l’office.

Gilles Gillet: «Rien ne m’a choqué»

Le président d’Habitat Saint-Quentinois, Gilles Gillet, connaît les situations complexes et périlleuses. Lorsque l’office social, qu’il dirige toujours, était au bord du dépôt de bilan, il a redressé la barre. En reprenant la présidence de l’office en juillet 2014, à l’invitation de Xavier Bertrand, il n’a pas été dupe. «  Je savais que ça allait être difficile. Ce sont des heures à passer à étudier les dossiers.  » Et il a mis tout de suite les pieds dans le plat avec les cadres. «  Ça ne plaît pas à certains d’entre eux qui n’apprécient pas que l’on remette en cause la manière dont ils travaillent.  » Il a pris connaissance du rapport de la Chambre régionale des comptes. «  Il m’a fortement intéressé. Rien ne m’a choqué. Je savais qu’il y avait beaucoup de procédures à revoir et aussi d’autres à mettre en place.  »

Car l’office vit aujourd’hui des jours difficiles. Les mentalités ont changé chez certains locataires. «  Le problème, ce sont les fonds propres. Quelqu’un qui a le RSA a un logement sans problème. Mais des gens ne paient pas de loyer dès le départ. Pour la caution, il faut relancer les gens. C’est une perte sèche. Aujourd’hui, [des locataires] vont payer leur abonnement internet et de téléphone parce qu’ils ne peuvent plus s’en passer. Avant, le loyer, c’était la première chose que l’on payait.  »

Tout n’est pas de la faute des mauvais payeurs. La politique d’achat de biens immobiliers (friches ou terrains nus) a ses limites. Il faut aussi penser à la rénovation. Le programme Deuxième Génération de l’Anru passera nécessairement par des prêts. «  On y va à petits pas, nous ne sommes pas certains d’obtenir des financements.  » Gilles Gillet avoue que la fonction est «  écrasante  ». C’est un président exigeant. «  Ce n’est pas une mission impossible (de redresser la situation). À condition que des gens acceptent de se remettre en cause et de mouiller le maillot.  »