Covid-19 : le nombre d’impayés de loyers explose en France

Au bout du premier confinement, de plus en plus de locataires ne payaient plus leur loyer. Et le second ne va pas arranger la situation.

Par Sébastien Thomas

Le 10 novembre 2020 à 15h37

La crise du Covid-19 fait augmenter le nombre de loyers impayés. C'est ce que constate Imodirect, une plate-forme de gestion locative qui gère plus de 1500 biens en France. Selon Arnaud Hacquart, son fondateur, « les relances pour retard de paiement ont explosé, la dégradation est en constante progression depuis 5 mois ».

Ainsi, d'après ses calculs, l'entreprise a enregistré une augmentation de près de 140 % des loyers impayés entre juin (7 absences de paiement pour 1000 biens) et octobre (16 pour 1000). Avec, néanmoins, une grande diversité entre Paris-Ile-de-France (IDF), les grandes villes et la province.

« Ce sont surtout les gens qui ne sont pas salariés et dont l'activité a été stoppée par le confinement qui sont concernés : les autoentrepreneurs, les commerçants, les indépendants, les emplois à domicile …, détaille Arnaud Hacquart. Et puis il y a aussi les étudiants ». Lui-même fait travailler 300 mandataires qui, à cause de l'interdiction des visites, se retrouvent sans travail.

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Il note également une grande différence en fonction des situations géographique. Ainsi, l'Ile-de-France et Paris sont moins touchés par les problèmes d'impayés, soit moins de 13 pour 1000 logements contre 18 pour les 10 plus grandes villes et 19 en province. « En Ile-de-France, il y a pas mal de télétravail alors qu'en province, on est plus sur des secteurs du commerce et des usines, directement touchés par le confinement », décrypte-t-il.

Le chef d'entreprise est d'autant plus inquiet que, selon lui, le second confinement, ne devrait pas arranger les choses. « On commence à avoir des appels de locataires qui veulent étaler le paiement de leur loyer, ce qui n'était pas le cas en mars et avril, poursuit-il. Tout cela n'a rien de rassurant. »

« Ce sont vraiment des gens qui ne peuvent plus payer »

L'Association nationale pour l'information sur le logement (Anil) note dans son rapport au 31 octobre, « un niveau soutenu de sollicitation des ADIL (Association départementale pour l'information sur le logement) sur les différents sujets en lien avec les impayés, en particulier de la part des locataires du parc privé pour lesquels est constatée une hausse de l'ordre de 15 % du nombre de consultations par rapport à la situation de septembre octobre 2019 ».

Thomas Reynaud, de la start-up GarantMe qui propose d'être garant pour le locataire, a eu aussi fort affaire en ce mois d'octobre avec près de 50 % d'impayés en plus, soit 150 loyers sur les 16 000 que compte son portefeuille. Sans compter les 750 relances pour retard de paiement. Une situation qui l'oblige à décaisser 100 000 euros en octobre.

« On avait déjà observé une brusque montée du phénomène en mars et avril notamment chez les étudiants rentrés chez leurs parents se confiner et qui ont oublié de payer le dernier mois, souligne-t-il. Mais là, c'est plus inquiétant car ce sont vraiment des gens qui ne peuvent plus payer ».

Pour éviter d'en arriver là, le jeune chef d'entreprise communique beaucoup auprès de ses clients sur les aides d'Etat comme celle de 150 euros pour les moins de 25 ans. Et surtout les risques encourus en ne payant pas.

Les demandes vont affluer après la trêve hivernale

Yoni Ohana, cofondateur de litiges.fr, a, lui, un département consacré aux impayés avec près de 5000 dossiers par an. Si pour le moment, il ne note pas d'augmentation particulière, il s'attend à une explosion des procédures en début d'année prochaine. « Souvent, les bailleurs tardent à agir, c'est pourquoi il y a un décalage entre notre saisine et ce que vivent les propriétaires, insiste-t-il. Mais après le fin de la trêve hivernale, qui suspend toutes les expulsions, les demandes vont affluer, c'est une certitude. »

Même sentiment chez Thomas Reynaud. « Les aides d'Etat ne vont pas durer éternellement et les projections des chiffres du chômage sont très inquiétantes, il n'y a donc aucune raison que cela s'arrange », s'inquiète-t-il.

Et ces situations compliquées ont des impacts directs sur l'état de la location en France. « La faible proportion de mauvais payeurs pénalise l'ensemble des locataires, car cela incite les bailleurs à demander des garanties de plus en plus importantes », regrette le patron de litiges.fr.

Quelques conseils pour limiter les risques

Etudier le dossier du locataire avec attention. C’est le premier contact avec le locataire, il ne faut donc pas se tromper. « Il est important de vérifier la véracité des documents, insiste Arnaud Macquard, patron d’Imodirect. Il y a des faux en matière de fiche de salaire ou d’impôt qu’il faut pouvoir détecter. »

Avoir une garantie. La plus efficace est la « garantie des loyers impayés ». « Cela permet au locataire d’avoir un certificat de la part de son assureur et donc de rassurer le bailleur, mais elle est payante (entre 2,5 % et 3,5 % du montant du loyer), poursuit-il. Il y a aussi le système Visale, une garantie d’Etat pour les étudiants et les salariés de moins de 30 ans ». Et c’est efficace puisqu’une start-up comme GarantMe a payé près de 100 000 euros à des bailleurs en octobre. « Et malheureusement, plus il y aura d’impayés, plus les assurances vont s’activer et plus elles vont devoir augmenter leurs tarifs », reconnaît Thomas Reynaud, son fondateur.

Agir très rapidement. C’est le secret d’Arnaud Hacquart. « Il faut intervenir dès le premier jour d’impayé et maintenir une pression constante sinon vous risquez de ne jamais être payé, souligne-t-il. D’ailleurs, pour toucher les assurances, il faut agir en temps et en heure ». Même constat pour Yoni Ohana, cofondateur de litiges.fr. « Le coût du recours est proportionné à la dette, détaille-t-il. Donc plus elle est importante, plus le recours est onéreux. »

Établir le dialogue avec son locataire. Personne ne gagne à aller devant les tribunaux. « Sans compter que dans cette période de crise sanitaire, les magistrats risquent de repousser des audiences et d’accorder plus de délais aux locataires, prévient le président d’Imodirect. Éventuellement, négocier une baisse temporaire. Mieux vaut un locataire qui paie un peu que pas du tout. » Mais attention, il y a dialogue et dialogue. « Évitez les insultes et surtout ne rentrez pas chez votre locataire, c’est vous qui serez en faute », conclut Yoni Ohana.