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Question de Marcel T. (Paris)
Le développement de la vente de logements sociaux constitue l’un des piliers du projet de loi Elan (pour "évolution du logement, de l’aménagement et du numérique"), actuellement en discussion à l’Assemblée Nationale. Le gouvernement souhaite que près de 40 000 logements HLM (habitations à loyer modéré) soient vendus à des propriétaires privés chaque année, contre 8 000 à l’heure actuelle. Cet objectif - particulièrement ambitieux - vise à accroître les marges de manoeuvre budgétaires des bailleurs sociaux. Dans un contexte de baisse des aides publiques qui leur sont destinées, vendre des logements au privé leur permettrait en effet de faire entrer de l’argent à court terme dans leurs caisses.
Quel public visé ?
Cette stratégie pose cependant de nombreuses questions. A qui, tout d’abord, seront proposées ces ventes ? Une étude très complète du Cerema s’est penchée sur les ventes HLM opérées entre 1999 et 2012. En moyenne, 62 % des logements sociaux vendus étaient occupés par leur propriétaire. Mais dans près d’un quart des cas, le nouveau propriétaire avait directement décidé de louer son nouveau bien sur le marché privé. Pire, presque un logement vendu sur dix restait alors vacant. La question du public cible doit donc être posée.
Par nature, les locataires du parc social ont des revenus plutôt faibles, ce qui leur permet difficilement d’acheter les logements qui quittent le parc social, même à des prix inférieurs au marché. Inversement, lorsque les acquéreurs sont des ménages plus aisés, cela contribue à détourner l’ex-parc social vers des ménages qui en ont moins besoin. Par ailleurs, les territoires candidats à la vente ne sont pas nécessairement ceux où les besoins de construction sont les plus pressants. En effet, c’est là où le marché de l’immobilier est peu tendu que les bailleurs sociaux sont prêts à vendre. Donc là où il y a moins besoin de construire. Et il en va inversement dans les marchés tendus comme la région parisienne. Ainsi, sans mécanisme de péréquation entre les territoires, soit l’objectif ne sera pas rempli, soit il n’aura pas les effets escomptés.
Le contre-exemple britannique
Un autre risque important pèse sur le secteur en cas de relèvement de l’objectif de vente : celui d’un désengagement plus important de l’Etat en contrepartie. Le Royaume-Uni, qui a mis en place cette politique lors des années Thatcher, le regrette aujourd’hui amèrement. Soucieux de dégager des marges de manoeuvre budgétaires dans un contexte de fortes restrictions des deniers publics, les bailleurs sociaux britanniques ont multiplié les opérations de vente aux occupants.
Mais au fur et à mesure des années, comme l’a montré une étude de deux économistes anglais, les ventes n’ont plus permis de compenser les manques à gagner en matière de loyers perçus. Les bailleurs ont alors dû réduire leur production de logements neufs ainsi que leurs dépenses d’entretien. En plus de se raréfier, le parc social britannique s’est donc dégradé, et les loyers s’y sont accrus bien plus rapidement qu’en France. Conscient du caractère critique de la situation, le gouvernement de la Première Ministre Theresa May a promis d’investir dans la production de logements sociaux. Les mesures adoptées par le gouvernement français vont, elles, clairement à rebours de cette prise de conscience.
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